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1. 房贷基准利率下调5个基点，这有没有成为新一轮房产松绑的可能？

房贷基准利率下调5个基点，这有没有成为新一轮房产松绑的可能？

没有房地产成千上万的工地上泥瓦匠、木工、钢筋工、水电工、电焊工、机械操作工他们去哪挣钱？没钱用什么消费？还有房地产相关上下游的企业钢厂、水泥、沙子、模板、还有没有新房谁会买新家电？智能电视、冰箱、智能热水器、智能马桶、智能窗帘、智能进户门等等……没有房地产自然实体经济就会放缓钱不好挣，没钱怎么消费？

此次房贷基准利率下调已经充分说明松绑房地产的意图，那说好的住房不炒呢？我觉得应该全面审视房地产金融在整个经济中的定位，才能对未来房地产作出清晰的预判。

一是，房地产金融对推动城镇化进程起到了关键性作用。改革开放41年中国走过了老牌资本主义国家上百年的城镇化进程，城镇化率达到近70%，其中房地产金融功不可没。地方***靠卖地收入支撑地方财政，居民部门靠加杠杆支撑房地产，金融部门靠房地产稳定获取高额利息。这种房地产金融运行模式已经成为中国经济高速增长的动能，如果对房地产金融踩下刹车，在新的经济动能没有形成的情况下，势必带来经济负增长，因此，今后较长时间房地产业仍会保持一定的增长。

二是，居民部门仍然有加杠杆的空间。目前居民部门负债率为53%，与发达国家70%相比仍然有加杠杆空间。从房地产库存情况来看，2015年以来一直在上升，许多地方已经出现供过于求的情况，房开企业负债率很高，而且外债陆续进入还债高峰，此时如果房地产刹车，房地产企业只能抛售库存，形成房价断崖式下跌，捅破房地产泡沫。最好的办法就是给居民部门加杠杆，房地产企业去库存减杠杆。

三是，由于经济下行和中央住房不炒的呼声，对房价看跌的预期日渐强烈，房开企业拿地大幅减少，这对地方财政收入是个严重打击，减税降费、经济下行本已让地方财政捉襟见肘，再失去卖地收入更是雪上加霜，尽管中央财政下放消费税，但地方财政收入仍然入不溥出，如果房地产停摆，占地方财政收入三分二的税费减收，势必会动摇执政根基，因此，在没有解决地方财政收入来源的情况下，不会断然舍弃房地产。

四是，当前经济仍然在下行通道中滑行，工业经理人***购指数仍在荣枯线以下，PPl持续下降，通缩迹像明显，虽然釆取了财政政策和货币政策逆周期调节，但起色不大。财政货币政策的空间越来越狭窄，在全球经济衰退和产业链重组的背景下，冒然对房地产刹车，无异于自断生路，毕竟房地产业关联的上下游产业链有280多个，牵一发而动全身。

综上，房贷基准利率下调5个基点，说明已经开始松绑房地产，但房地产金融对经济的危害并没有因此而消解，房地产金融的挤出效应与房地产泡沫将是危机的引信。鉴于目前严峻的经济形势，对房地产金融模式的调整又将是一个漫长的过程。

11月20日LPR下调了，1年期LPR为4.15%，下调5个基点，5年期LPR为4.8%，下调了5个基点，这个消息一出来后，市场普遍反映是解读为对房地产的松绑，更有甚者认为下一轮房地产行情要来到了，对于这种情况，笔者只能说，你想多 了！

LPR是***市场报价利率的简称，是了利率市场化改革的重要一步，原来的利率的调整主要依靠央行的基准利率，但是不够灵敏，不够反应市场，所以才发展为用LPR来代替央行的基准利率。

LPR为什么能够反应市场的资金供给变化？第一，LPR是由全国18家商业银行共同决定的，由18家商业银行提交LPR，然后全国银行拆借中心去掉最低值和最高值，最后去算术平均值，得到的结果就是LPR，因为是18家商业银行决定的，所以他们作为直接的***机构，对市场的变化自然是最清楚的。另外就是LPR是每个月都要更新一次，具体时间是当月的20日，所以更新的时间频率足够高，这个也能适时反应市场的变化，而我们知道央行基准利率4.9%的调整是2015年10月份确定的，至今已经有4年时间了。

所以，在短期内，LPR有可能高，也有可能低，这个主要取决于市场的变化，目前只有11月份相比下降了5个基点，还看不出是否已经在走入下降通道了。

房贷利率和LPR的关系就是：房贷利率=LPR+加点；也就是说房贷利率是在LPR的基础上加上一点的点数而得到的，比如你的房贷利率是加了50个基点，那么就是5.3%=4.8%+0.5%；

另外一个衡量房贷利率高低的数据就是“全国首套房房贷平均利率”，10月份是5.52%，9月份是5.51%，8月份是5.47%，总体来看，上半年是下降的趋势，下半年是上升的趋势。

LPR是整个***市场的报价利率，不仅仅是作用于房地产市场，而是作用于全国所有领域的***市场，所以当LPR下降的时候，我们如果一厢情愿的理解为对楼市的松绑，整个就是解读过度了。

今年以来，世界各国央行都在降息，连美国都跟着降息了，那么中国作为世界第二大经济体，利率跟随下调是可以理解的，现在我们的***利率参考基准已经从央行的基准利率改为LPR了，那么LPR的下调，我们可以理解为一次“降息”。这是应对经济下行压力大的措施，也是应对全球央行降息的行为。

对于房地产市场，“房住不炒”是共识，“不把房地产作为***经济的短期工具”也反复强调过多次，今年以来对开发商的融资收紧是非常明显的，这个看不到松绑的迹象，而且对各地城市之间的限购也没有明显的放松迹象，虽然有个别城市有这样的行为，但是很快就纠正了。

稳地价、稳房价、稳预期，这个是年初的楼市调控基调，现在看来依然是不过时的，稳决定了楼市的下限，而房住不炒决定了楼市的上限。

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